趨勢(shì)報(bào)導(dǎo)

2023年商用市場(chǎng)8字「價(jià)量修正、幅度有限」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-22

新聞?wù)?/span>

信義全球資產(chǎn)表示，2022年全年商用交易維持1,600億高檔，看2023年危機(jī)中有商機(jī)

綜觀2022年市場(chǎng)受烏俄戰(zhàn)爭、美中科技戰(zhàn)、全球通膨及升息等利空因素影響，全年商用市場(chǎng)交易表現(xiàn)仍維持1,600億元高檔。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】信義全球資產(chǎn)公司公布2022年上市櫃法人商用不動(dòng)產(chǎn)交易情形，綜觀2022年受烏俄戰(zhàn)爭、美中科技戰(zhàn)、全球通膨及升息等利空因素影響，商用市場(chǎng)買氣趨向保守，主要以工業(yè)地產(chǎn)、商辦撐起全年交易，累計(jì)交易額為1,600億；展望2023年全球經(jīng)濟(jì)局勢(shì)尚不明朗，市場(chǎng)觀望氣氛已提前展現(xiàn)在2022年第4季交易，評(píng)估自用需求穩(wěn)健，商用市場(chǎng)價(jià)、量有所修正，但幅度應(yīng)不劇烈。

信義全球資產(chǎn)公司統(tǒng)計(jì)上市櫃法人商用不動(dòng)產(chǎn)交易，2022年統(tǒng)計(jì)截至12月20日止交易量為1,600億，觀察近5年交易走勢(shì)，2021年的1,688億為近5年交易高點(diǎn)，因此2022年的交易表現(xiàn)仍處在相對(duì)高水位。比較2022年各季交易表現(xiàn)，高點(diǎn)落在第3季703億，佔(zhàn)全年交易44％，主因?yàn)楹娇粘菢?biāo)售案企業(yè)進(jìn)駐搶地，大筆投資額推高交易量；但隨著央行第4度升息，第4季為傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)不如預(yù)期，交易量僅200億，在2022年各季表現(xiàn)中排名最末，與2021年同期530億，減幅62％。

信義全球資產(chǎn)公司投資部副總歐人彰分析2022年商用不動(dòng)產(chǎn)仍處在相對(duì)高水位，主要有3大因素支撐，首先是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)燒，統(tǒng)計(jì)全年工業(yè)地產(chǎn)交易711億，佔(zhàn)全年交易44.4％，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)新建、擴(kuò)廠需求，企業(yè)積極覓地，觀察2022年總價(jià)前5高工業(yè)地產(chǎn)交易，均為工業(yè)區(qū)、產(chǎn)專區(qū)土地，顯見具產(chǎn)業(yè)群聚效益、有完善工業(yè)園區(qū)規(guī)劃等，皆為企業(yè)主在做投資設(shè)廠決策時(shí)的考量因素；此外，後疫情時(shí)代企業(yè)因應(yīng)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，著手建置倉儲(chǔ)、物流中心，在2022年第1季，統(tǒng)一超商就以10.3億取得桃園楊梅土地，將規(guī)劃建置物流園區(qū)。

上市櫃法人商用不動(dòng)產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)/2022年商用不動(dòng)產(chǎn)買方類別分析

其次是2022年的商辦交易成長相當(dāng)顯著，2022年商辦交易額為408億，較2021年144億增幅達(dá)183％，分析原因?yàn)槟壳捌髽I(yè)多朝向廠、辦分離思維，選擇在精華市區(qū)設(shè)置辦公室、服務(wù)據(jù)點(diǎn)；此外，亦有企業(yè)主考量既有辦公空間老舊、硬體設(shè)備已跟不上企業(yè)發(fā)展，轉(zhuǎn)而尋覓屋齡較新的辦公大樓，辦公室舊換新需求，也推升商辦交易量，也激勵(lì)建設(shè)公司投入商辦產(chǎn)品開發(fā)。觀察2022年總價(jià)前5高的商辦、廠辦交易，可發(fā)現(xiàn)廠辦就包辦3個(gè)名次，顯示廠辦商品同樣也受企業(yè)主青睞。

最後，從買方結(jié)構(gòu)分析，仍以企業(yè)自用為大宗，壽險(xiǎn)業(yè)部分即使面臨防疫保單因素等諸多挑戰(zhàn)，金融壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)購置商用不動(dòng)產(chǎn)交易累計(jì)達(dá)483億，佔(zhàn)全年交易30.2％。2022年壽險(xiǎn)公司多朝向雙北市以外、具產(chǎn)業(yè)議題支撐的區(qū)域?qū)ふ覙?biāo)的，除看好可穩(wěn)定收租的商辦大樓外，投資眼光也望向2022年最火熱的廠辦、物流中心等工業(yè)地產(chǎn)，中國人壽共投下236億包棟豐邑A8市政核心大樓、內(nèi)湖精英電腦大樓，也取得潤泰金融大樓部分樓層，榮登2022年掃樓王；臺(tái)灣人壽以63億取得錦鋐氣密窗廠辦，為2022年壽險(xiǎn)業(yè)第二大買家。

展望2023年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)普遍呈現(xiàn)保守或下行，通膨情勢(shì)未解，平均地權(quán)條例修訂也為國內(nèi)房市投下震撼彈，使買、賣雙方多抱持觀望態(tài)度，信義全球資產(chǎn)公司顧問發(fā)展部經(jīng)理林建勛分析，經(jīng)濟(jì)成長放緩、外銷訂單表現(xiàn)下滑，可能影響一些企業(yè)營運(yùn)資金運(yùn)用策略，或許會(huì)有處分資產(chǎn)的需求，對(duì)仍有購置需求的企業(yè)、甚至是投資型買方，相對(duì)而言是可以切入的機(jī)會(huì)點(diǎn)，危機(jī)入市仍可搶佔(zhàn)先機(jī)、贏得商機(jī)，預(yù)估2023年商用市場(chǎng)的價(jià)、量可能有所修正，但幅度應(yīng)不會(huì)太劇烈，且隨著防疫政策解封帶動(dòng)國內(nèi)旅遊，觀光餐飲與連鎖零售產(chǎn)業(yè)回溫，內(nèi)需市場(chǎng)將成為2023年經(jīng)濟(jì)支撐關(guān)鍵。

商用不動(dòng)產(chǎn)各類產(chǎn)品交易規(guī)模/2022年工業(yè)地產(chǎn)交易TOP 5/2022年商辦.廠辦交易TOP 5

林建勛經(jīng)理觀察，2023年市場(chǎng)仍以自用需求為主，艾司摩爾、東京威力科創(chuàng)、IBM等外商企業(yè)投資臺(tái)灣，將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，活絡(luò)工業(yè)地產(chǎn)交易量。至於商辦部分，2023年起將陸續(xù)有新大樓釋出，北市辦公生態(tài)圈將從市中心朝向內(nèi)湖、士林、南港等區(qū)域擴(kuò)展，由於新辦公供給分散在北市各區(qū)，且是在未來幾年陸續(xù)完工推出，就目前北市辦公空置率在2.5％以下，市場(chǎng)需求殷切，應(yīng)不至於因供需失衡而影響價(jià)格，但仍需關(guān)注，由於新建案在起造時(shí)的土地取得成本、營建成本較高，倘若反應(yīng)在推案訂價(jià)上，價(jià)格過高可能影響買方購買決策。